Palaute       sv EN  

Miten se toimii?

Täydennysrakentamishanke voi käynnistyä monella tavalla. Kun kyseessä on kaupungin omistuksessa oleva aiemmin rakentamaton tontti, voi kaupunki itse käynnistää asemakaavan muutosprosessin. Jos tontti on jo aiemmin rakennettu, tulee aloite lisärakentamiseen yleensä kiinteistön omistajilta.

Kaupungin toiminta

Helsingin kaupungissa on tunnistettu täydennysrakentamisen merkitys ja siihen halutaan kannustaa. Kaupunginkansliassa toimii esikaupunkiprojekti, jonka tehtävänä on edistää täydennysrakentamisen toteutumista. Kaupunkisuunnitteluvirastossa on käynnissä useita alueellisia selvityksiä lisärakentamisesta.

Kaupunki on aina jollain tavalla mukana täydennysrakentamishankkeissa. Alla on esitelty erilaisia tilanteita, joissa kaupungin rooli vaihtelee.

Jäljellä olevan rakennusoikeuden hyödyntäminen

Suurin osa asuintonteista on rakennettu kaikki rakennusoikeus hyödyntäen. Joillain tonteilla rakennusoikeutta on kuitenkin yhä jäljellä, ja tällöin asemakaavan mukaiselle hankkeelle voidaan hakea rakennuslupaa suoraan ilman poikkeamispäätöstä tai asemakaavan muutosta. Tontin rakennusoikeuden määrä selviää asemakaavasta, joka on saatavilla kaupunkisuunnitteluviraston arkistosta sekä Helsingin paikkatietopalvelusta. Samasta palvelusta selviää myös rakennuksen nykyinen kerrosala. Rakennuksen nykyinen kerrosala kannattaa kuitenkin varmistaa rakennusvalvontavirastosta rakennusluvasta.

Poikkeamispäätös

Ullakkorakentamista koskevan alueellisen poikkeamispäätöksen lisäksi pienet hankkeet voivat saada poikkeamispäätöksen asemakaavan salliman rakennusoikeuden ylittämiseen. Poikkeamispäätöksiin liittyviä asioita käsitellään rakennusvalvontavirastossa. Poikkeamispäätöstä varten pyydetään usein myös kaupunkisuunnitteluviraston lausunto. Lisätietoa rakennusluvista ja poikkeamispäätöksistä löytyy rakennusvalvontaviraston verkkosivuilta.

Asemakaavan muutos

Suuremmat täydennys- ja lisärakentamishankkeet edellyttävät asemakaavan muuttamista, ellei tontilla ole käyttämätöntä rakennusoikeutta. Asemakaavan muutosprosessia käsitellään taloyhtiön näkökulmasta alla.

Asunto-osakeyhtiö toimijana

Lisärakentamishanke on useimmiten taloyhtiölle täysin uudenlaista toimintaa. Hankkeissa tulee käsiteltäväksi useita erilaisia asioita – esimerkiksi se, tulevatko uudet asunnot osaksi vanhaa taloyhtiötä vai perustetaanko niille omansa.

Taloyhtiön hallituksen on hyvä turvautua ammattilaisten apuun lisärakentamishanketta suunnitellessa ja erilaisia toteutusvaihtoehtoja punnitessa. Kiinteistöliitolla on myös omat suosituksensa lisärakentamishankkeisiin liittyen. 

Tonttikohtaisten lisärakentamismahdollisuuksien selvittämiseen ja toteuttamiseen kuuluu erilaisia vaiheita, joita käsitellään alla. Esitellyt asiat koskevat asuntorakentamista kerros- ja rivitaloyhtiöissä.

Kiinnostus

Kaikki alkaa kiinnostuksesta täydennysrakentamista kohtaan. Kiinnostus syntyy yleensä yhtiön asukkaalla, hallituksen jäsenellä tai isännöitsijällä: pohditaan olisiko meidän tontille mahdollista lisärakentaa. Usein kiinnostus liittyy remonttien rahoittamiseen täydennysrakentamisesta saatavilla tuloilla.

Tiedonhaku

Kun kiinnostus on syntynyt, lähdetään etsimään tietoa. Taustatietoa saa näiltä sivuilta, tarkempiin tiedusteluihin vastaa omasta alueesta vastaava arkkitehti kaupunkisuunnitteluviraston asemakaavaosastolta. Kootuista tiedoista keskustellaan yhtiön hallituksen kokouksessa ja päätetään jatketaanko asian selvittämistä.

Tapaaminen

Kun hallitus on tehnyt päätöksen lisärakentamismahdollisuuksien selvittämisestä, sovitaan tapaaminen kaupungin keskeisten toimijoiden kanssa. Kaupungilta tapaamisessa ovat mukana kaupunkisuunnitteluviraston sekä mahdollisesti rakennusvalvontaviraston ja kiinteistöviraston edustajat. Tapaamisessa taloyhtiön edustajat kertovat toiveistaan. Aluearkkitehti ottaa alustavasti kantaa, miten toivottu lisärakentaminen yhtiön tontilla on mahdollista ja millaisia reunaehtoja siihen liittyy. Kiinteistöviraston edustaja kertoo alustavasti mahdollisesta täydennysrakentamiskorvauksesta (vuokratontit) tai maankäyttösopimuksesta (omistustontit). Lisäksi keskustellaan prosessin jatkosta.

Päätös taloyhtiössä

Kaupungin edustajat tekevät tapaamisesta muistion, joka sisältää perustellun ja alustavan kannanoton täydennysrakentamisen mahdollisuuksista ja reunaehdoista. Muistion pohjalta yhtiökokous keskustelee ja päättää, jatketaanko suunnittelua tilaamalla yhtiön kustannuksella lisärakentamisen hankesuunnitelma arkkitehtitoimistolta. Yhtiön hankesuunnitelmassa määritellään tarkemmin esimerkiksi lisärakentamisratkaisut, lisärakentamisen sijoittuminen, piha-alueet ja pysäköintiratkaisut. Hankesuunnitelman pohjalta tehdään päätös kaavamuutoshakemuksen tekemisestä. Päätöksen tekee yhtiökokous.

Kaava

Kaavamuutoshakemuksen jälkeen kaupunkisuunnitteluvirasto aloittaa kaavan laatimisen tiiviissä yhteistyössä yhtiön edustajien sekä hankesuunnitelman laativan arkkitehtitoimiston kanssa. Asemakaavaprosessiin voi tutustua kaupunkisuunnitteluviraston sivuilla.

Korvaukset ja sopimukset

Kaavamuutoksen valmistelun yhteydessä neuvotellaan vuokralaisen kanssa täydennysrakentamiskorvauksesta (vuokratontit) ja tontinomistajan kanssa mahdollisesta maankäyttösopimuksesta (omistustontit).

Omistustontit - maankäyttösopimus

Maankäyttösopimus koskee omistustontilla sijaitsevia taloyhtiöitä. Maankäyttösopimuksesta säädetään maankäyttö- ja rakennuslain 12a-luvussa. Helsingissä maankäyttösopimuksien laadintaa koskevia käytäntöjä on käsitelty kaupunginhallituksessa 9.6.2014 ja kaupunginvaltuustossa 29.4.2009.

Omistustonteilla neuvotellaan maankäyttösopimus, kun tontinomistajalle koituu kaavamuutoksesta merkittävää hyötyä. Sellaisena pidetään rahallista hyötyä, joka on miljoona (1 000 000) euroa tai enemmän. Tontinomistajan kanssa käytävissä maankäyttösopimusneuvotteluissa määritetään, minkä arvoinen kaavamuutoksen tuoma lisärakentamisoikeus on ja sovitaan kaupungille maksettavasta korvauksesta yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin. Maankäyttösopimusta ei tehdä ja korvausta ei makseta, jos arvonnousu jää alle miljoonan (1 000 000) euron.

Kun arvonnousu on vähintään miljoona (1 000 000) euroa), Tontinomistaja on velvollinen maksamaan kaupungille korvauksen, joka on 35 % arvonnoususta, joka ylittää miljoona euroa (esim. arvonnousu (1,4 M€ –1 M€)*35 %  = 140 000 €). Korvaus erääntyy maksettavaksi, kun kaavamuutos saa lainvoiman.

Korvaus on mahdollista maksaa esimerkiksi uuden rakennusoikeuden myymisestä saatavilla tuloilla ja siksi tontinomistajan on syytä jo kaavoitusvaiheessa sopia rakennuttajan tai rakennusliikkeen kanssa rakennusoikeuden myymisestä esim. kiinteistökaupan esisopimuksella. Korvauksen maksamisen ajankohta määritellään maankäyttösopimuksessa.

Omistustonteilla on tärkeää huomioida, että mahdollinen korvaus yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin erääntyy maksettavaksi kaavan saadessa lainvoiman. Tämän vuoksi yhtiöllä tulee olla suunnitelma lisärakentamisoikeuden myynnistä tai toteuttamista. Esisopimuksien laatimisessa ja myymisessä on järkevää käyttää lakimiehen asiantuntemusta.

Kaupungin vuokratontit - täydennysrakentamiskorvaus

Täydennysrakentamiskorvaus koskee kaupungin vuokratontilla olevia taloyhtiöitä. Korvauksesta on päätetty kaupunginvaltuustossa 8.6.2005 ja kyseistä päätöstä on tarkistettu 29.4.2009.

Kaupunki maksaa vuokralaiselle täydennysrakentamiskorvausta, jonka suuruus on 1/3 kaavamuutoksen tuomasta rakennusoikeuden nettoarvonnoususta. Korvaus voi olla suurempikin, enimmillään 2/3 nettoarvonoususta, jos nykyisten autopaikkojen toteutus aiheuttaa merkittäviä korvausinvestointeja (esim. maantasossa olevat autopaikat siirretään laitokseen tai maan alle). Korvaus maksetaan vuokrasopimuksen uusimisen yhteydessä sen jälkeen, kun kaavamuutos on saanut lainvoiman.

Käytännössä korvaus lasketaan siten, että ensin määritetään lisärakennusoikeuden arvo, joka lasketaan kunkin alueen kohtuullisen hintatason mukaan. Sen jälkeen rakennusoikeuden arvosta vähennetään sen aikaansaamiseksi tarvittavat kustannukset ns. korvaus-investoinnit kuten rakennusten purkaminen, johtosiirrot sekä piha- ja autopaikkajärjestelyt. Lopuksi nettoarvonnousu jaetaan siten, että vuokralainen saa siitä pääsääntöisesti 1/3 tai enimmillään 2/3.

Päätöksenteko taloyhtiössä

Erilaiset lisä- ja täydennysrakentamistilanteet edellyttävät erilaisia päätöksentekomenettelyjä yhtiökokouksessa. On huomattava, että myös asunto-osakeyhtiön yhtiöjärjestyksessä voi olla päätöksentekoa koskevia säännöksiä, joita pitää noudattaa.

Teksti: Annika Kemppinen / Kiinteistöliitto

Lähtökohtana hankkeiden toteuttamiselle on aina se, että taloyhtiö ei voi toimia rakennuttajana, vaan rakennusoikeus myydään ulkopuoliselle toimijalle. Yhtiön hallussa olevan tilan myynti tapahtuu suunnatulla osakeannilla. Taloyhtiöön tulee näin uusia osakashallinnassa olevia huoneistoja. Uusien osakkeiden merkintähintana saadut varat ovat yhtiölle verovapaata pääomasijoitusta.

Jos taloyhtiöllä on suuri tontti, voi olla mahdollista lohkoa tontti kahteen osaan ja myydä uusi tontti esimerkiksi rakennusliikkeelle. Tällaisesta omaisuuden myynnistä saatu tulo on yhtiölle veronalaista tuloa. Omaisuudesta saadusta myyntihinnasta ei kuitenkaan veroteta erikseen, vaan myyntituotto on myyntitilikauden tuloa muiden tulojen ohessa. Jos myynnistä saadut varat käytetään samalla tilikaudella vuosikuluna vähennettävään korjausurakkaan, ei myyntitilikaudelta synny verotettavaa voittoa.

Uusi asunto-osakeyhtiö samalle tai uudelle tontille

Jos asunto-osakeyhtiön kiinteistöstä erotetaan osa, joka myydään esimerkiksi uuden asunto-osakeyhtiön perustamista varten, voidaan päätös tehdä yhtiökokouksessa enemmistöllä. Kiinteistön osa voidaan erottaa esimerkiksi lohkomalla tai uusi rakennus voidaan rakentaa samalle tontille hallinnanjakosopimuksin. Jos kiinteistön osan luovuttamisen johdosta yhtiöjärjestykseen joudutaan tekemään muutoksia, tulee muutokseen saada 2/3 enemmistö yhtiökokouksessa annetuista äänistä ja edustetuista osakkeista. Enemmistöpäätös voidaan tehdä, kun luovutus koskee vain sellaista kiinteistön osaa, jossa ei ole osakkeenomistajien hallinnassa olevia tiloja, eikä luovutus vaikuta olennaisesti osakkeenomistajien huoneistojen käyttämiseen. Jos nämä kriteerit eivät täyty, vaaditaan päätökseen kaikkien osakkeenomistajien suostumus.

Uusi rakennus osaksi samaa yhtiötä

Jos uudesta rakennuksesta tulee osa olemassa olevaa taloyhtiötä, yhtiökokous päättää rakennusoikeuden myymisestä ja tähän liittyvästä yhtiöjärjestysmuutoksesta sekä päättää uusien osakkeiden antamisesta. Päätös vaatii 2/3 enemmistön yhtiökokouksessa. Lisäksi päätös saattaa vaatia jonkun tai joidenkin osakkeenomistajien nimenomaisen suostumuksen tilanteissa, joissa uusi rakennus esimerkiksi varjostaa huomattavasti jotakin huoneistoa ja vaikuttaa siten huoneiston arvoon. Vaikutuksen tulee kuitenkin olla objektiivisesti arvioiden olennainen.

Jos rakennukset ovat keskenään hyvin eri-ikäisiä ja eritasoisia, on järkevää sisällyttää yhtiöjärjestykseen myös määräys, jonka mukaan rakennusten kunnossapitokustannukset eriytetään rakennuskohtaisesti.

Lisäkerros, rakennuksen jatkaminen, asuntoja ullakkokerrokseen, kellarikerros asumiseen

Pienimuotoisemmassa rakentamisessa, kuten ullakkorakentamisessa, edetään päätöksenteossa vastaavalla tavalla kuin kokonaan uuden rakennuksen rakentamisessa. Yhtiökokous päättää 2/3 enemmistöllä yhtiöjärjestysmuutoksesta ja uusien osakkeiden antamisesta.

Asuintalon työ- tai liiketilan muuttaminen asumiskäyttöön

Aloite asunto-osakeyhtiössä sijaitsevan osakashallinnassa olevan liikehuoneiston tai muun vastaavan muuttamisesta asuinkäyttöön tulee yleensä ko. huoneiston osakkeenomistajalta. Päätöksenteko edellyttää tässäkin vaihtoehdossa yhtiöjärjestysmuutosta, joka vaatii ko. huoneiston osakkeenomistajan suostumuksen lisäksi 2/3 enemmistöä yhtiökokouksessa.

Päätöksessä on otettava huomioon, onko asuinhuoneistoksi muutettavasta liikehuoneistosta maksettu voimassaolevan yhtiöjärjestyksen mukaan ns. jyvitettyä, esimerkiksi kaksinkertaista, vastiketta verrattuna asuinhuoneistoihin. Käyttötarkoitusmuutoksen yhteydessä jyvitetyt vastikkeet jäävät pääsääntöisesti ennalleen, sillä jyvityksen poistaminen vaatii kaikkien osakkeenomistajien suostumuksen.

Ennen yhtiökokouksen päätöksentekoa on myös otettava selville, onko huoneiston rakennusoikeudellinen käyttötarkoitus muutettavissa. Yhtiöjärjestyksestä ilmenevän ja rakennusluvan mukaisen käyttötarkoituksen pitäisi olla yhteneväisiä.